El artículo 1989 del Código Civil dispone que, quien posea ininterrumpidamente un inmueble durante veinte años, sin oposición, adquiere su dominio sin necesidad de título ni buena fe. Sin embargo, la aplicación de esta norma plantea una cuestión en base al criterio de la Corte Suprema de Justicia: ¿es suficiente acreditar que una persona ocupó el inmueble durante ese tiempo?
En seis resoluciones dictadas entre octubre de 2024 y diciembre de 2025, la Sala Civil y Comercial de la Corte Suprema de Justicia ha dejado en claro que la respuesta es negativa. Examinadas desde la más reciente, estas decisiones muestran que la ocupación prolongada constituye solo el punto de partida y que los requisitos deben cumplirse conjuntamente.
El trasfondo doctrinario común: la tensión entre las teorías subjetiva y objetiva de la posesión
Vale la pena destacar que, en dos de las seis resoluciones reseñadas (los Acuerdos y Sentencias N.º 63/2024 y N.º 40/2025), la Corte retoma expresamente el histórico debate entre la teoría subjetiva de Savigny, que exige corpus y animus domini, y la teoría objetiva de Ihering, que hace bastar el corpus, presumiendo el animus salvo prueba en contrario.
Si bien el artículo 1909 del Código Civil adscribe formalmente a la tesis de Ihering, ambos votos coinciden en que la fórmula legal, al aludir al “poder físico inherente al propietario”, reintroduce por vía interpretativa una exigencia de tipo subjetivo: no basta la relación física con la cosa, sino que el usucapiente debe acreditar actos que excedan las facultades propias de un poseedor inmediato o derivado (locatario, comodatario, acreedor prendario, etc.). Esta precisión doctrinaria explica, en la práctica, por qué la sola ocupación material, el pago de servicios o las reparaciones menores no bastan para tener por acreditada una posesión hábil para usucapir.
Acuerdo y Sentencia N.º 54 del 18 de diciembre de 2025
La resolución más reciente identifica como presupuestos la individualización clara del inmueble, la posesión con ánimo de dueño durante al menos veinte años, su carácter ininterrumpido y la ausencia de oposición. Otro de los votos agrega que el bien debe ser de dominio privado y que los actos posesorios deben ser públicos y pacíficos.
La Corte también analiza la eficacia de las pruebas usualmente presentadas. Los recibos que no individualizan la finca no demuestran que correspondan al inmueble, el impuesto inmobiliario abonado el mismo año de la demanda no acredita una posesión antigua y la prueba testimonial aislada debe ser corroborada por otros elementos.
Acuerdo y Sentencia N.º 40 del 20 de octubre de 2025:
En este caso, la Corte distinguió entre la existencia actual de mejoras y su antigüedad. Las fotografías y la inspección judicial permitían conocer el estado del inmueble, pero no cuándo ni por quién habían sido realizadas las construcciones. La pericia resultó decisiva en este caso porque estimó que la vivienda tenía entre cinco y siete años y el pozo unos diez, lo que contradecía la posesión veinteñal alegada.
Cabe agregar que, en esta misma resolución, la Corte reiteró que la carga de la prueba en los procesos de usucapión recae íntegramente sobre el usucapiente y que dicha prueba debe reunir un grado de exactitud, claridad y precisión superior al exigido en otros procesos, en atención a que se afecta el derecho de propiedad privada reconocido en el artículo 109 de la Constitución Nacional. La resolución recuerda, además, que la prueba testifical, por sí sola, no basta. Esto, ya que debe integrarse con otros elementos objetivos e independientes, la llamada “prueba compuesta”, y que el pago aislado del impuesto inmobiliario correspondiente a un solo ejercicio, sobre todo si se realizó al momento de promover la demanda, no acredita el corpus posesorio ni convierte en poseedor a un mero tenedor.
Acuerdo y Sentencia N.º 7 del 18 de marzo de 2025
En este caso, la actora afirmó poseer una finca completa, pero reconoció que sus hijos y otros familiares ocupaban distintas parcelas y también se consideraban propietarios. La Corte entendió que no se había demostrado una posesión exclusiva y excluyente sobre la totalidad de la finca. Además, si la pretensión recae sobre una fracción menor, esta debe ser delimitada con sus medidas, linderos y ubicación, pues no puede declararse la usucapión de una parte incierta.
Acuerdo y Sentencia N.º 63 del 20 de diciembre de 2024
La ocupante de este caso había ingresado al inmueble en el contexto de una relación familiar y con anuencia del propietario y, para la Corte, esa circunstancia permitía presumir que el ingreso se produjo por tolerancia. El transcurso del tiempo, el pago de servicios y las reparaciones menores no transforman automáticamente al ocupante tolerado en poseedor a título de dueño. Quien comenzó a poseer con anuencia del otro conserva ese carácter mientras no pruebe lo contrario.
Es interesante notar que la Corte no analizó este caso de manera aislada. Citó su propia línea jurisprudencial previa sobre el punto (entre otros, los Acuerdos y Sentencias N.º 79/2018 y N.º 101/2019), reafirmando que el vínculo de parentesco o de pareja con el titular registral, o con un familiar cercano de este, constituye un indicio calificado de que la ocupación se originó en un acto de tolerancia, correspondiendo entonces al ocupante, y no al propietario, destruir esa presunción mediante prueba fehaciente en contrario.
Acuerdo y Sentencia N.º 58 del 11 de noviembre de 2024
En este caso, el actor pretendió adicionar su posesión a la de un ocupante anterior, sin embargo, la Corte consideró que el contrato privado invocado revelaba, en las circunstancias del caso, el reconocimiento del dominio en otra persona y, por tanto, una posesión derivada. Para sumar posesiones, estas deben ser jurídicamente compatibles y aptas para usucapir. Tampoco la accesión subsana la falta de intervención del título del propio demandante.
Acuerdo y Sentencia N.º 57 del 30 de octubre de 2024
La actora de este caso reconoció que su ingreso se originó en una compraventa verbal celebrada por su padre con el padre de la titular registral. Según la Corte, ese antecedente importaba para reconocer el dominio ajeno y revelaba el carácter derivado de la posesión. No bastaba su creencia de ser propietaria ni el transcurso del tiempo, ya que debía acreditar actos inequívocos de intervención conforme al artículo 1921 del Código Civil.
Esta resolución también explica que no basta el poder físico sobre el inmueble, y que deben exteriorizarse actos propios de quien ejerce el dominio, distintos de aquellos que puede realizar un locatario, comodatario, usufructuario u otro poseedor inmediato. Asimismo, la individualización del inmueble debe estar formulada correctamente en la demanda y no puede quedar librada a una presentación posterior que no la modifique formalmente.
Conclusiones
En conjunto, los seis fallos consolidan una línea jurisprudencial para tener en cuenta, en cuanto a que no se da lugar a la usucapión por la sola permanencia en el inmueble, sino que la Corte exige una posesión pública, pacífica, continua, exclusiva y en calidad de dueño durante veinte años, sobre un bien precisamente individualizado. Además, cuando el ingreso se produjo por permiso, tolerancia o reconocimiento de un derecho ajeno, debe probarse de manera concluyente la intervención del título.
En términos prácticos, el éxito de una demanda de usucapión dependerá de reconstruir cuándo comenzó la ocupación, bajo qué causa se ingresó, qué actos posesorios se realizaron y qué pruebas permiten atribuirles una antigüedad superior a veinte años. La Corte exige exactitud, claridad y concordancia, porque declarar la usucapión supone, correlativamente, extinguir el derecho del titular registral.
