Es práctica habitual en el Paraguay que se celebren contratos privados para la adquisición de fracciones de inmuebles que aún no han sido individualizadas registralmente. Esto ocurre, por ejemplo, cuando un propietario se compromete a vender una porción de una finca matriz cuyo fraccionamiento todavía se encuentra en trámite.
Ante estas situaciones, normalmente surgen dudas acerca de la validez de la compraventa pactada, como así también si el comprador puede exigir inmediatamente la escritura pública luego de firmado el contrato.
La Sala Civil y Comercial de la Corte Suprema de Justicia abordó estas cuestiones en el Acuerdo y Sentencia Nº38 de fecha 06 de julio del 2022, estableciendo criterios relevantes para este tipo de operaciones.
El primer aspecto que destaca la CSJ es que el contrato privado de compraventa tiene plena eficacia obligacional. Si bien la transferencia del dominio de un inmueble requiere escritura pública, el contrato privado constituye un compromiso válido de escriturar y genera derechos y obligaciones para ambas partes.
Sin embargo, la existencia de un contrato válido no significa necesariamente que la escritura pública pueda exigirse en cualquier momento.
En el caso analizado, el objeto del contrato era una fracción de un inmueble que aún no contaba con existencia administrativa ni registral independiente. La Corte entendió que se trataba de una cosa futura, cuya venta es perfectamente admisible conforme al artículo 695 del Código Civil paraguayo.
No obstante, las partes habían acordado expresamente que la escritura pública sería otorgada únicamente una vez aprobados los planos de fraccionamiento por la Municipalidad correspondiente. Esa cláusula fue considerada una condición suspensiva.
Como dicha condición todavía no se había cumplido, la Corte concluyó que la obligación de escriturar aún no era exigible, razón por la cual rechazó la demanda promovida por el comprador.
La decisión resulta interesante porque diferencia dos conceptos que normalmente suelen confundirse.
Por un lado, reconoce que la venta de una fracción futura constituye un contrato válido y produce efectos obligacionales entre las partes. Por otro, aclara que ello no implica que el comprador pueda exigir inmediatamente la transferencia del dominio.
Ello obedece a que una fracción de terreno solo puede ser objeto de derechos reales cuando adquiere existencia jurídica propia mediante su individualización y registración. Mientras continúe formando parte de la finca matriz, el comprador conserva únicamente un derecho personal derivado del contrato.
Esta jurisprudencia tiene importantes consecuencias prácticas. Quienes celebren contratos sobre fracciones de inmuebles deben prestar especial atención a las cláusulas que regulan el fraccionamiento y las condiciones para la escrituración, ya que de ellas dependerá el momento en que la obligación podrá ser exigida judicialmente.
La Corte Suprema confirma que la venta de una fracción futura es perfectamente válida, pero recuerda que la validez del contrato no siempre coincide con la exigibilidad de sus efectos.
En cualquier caso, cuando el objeto de la compraventa consiste en un lote o fracción que forma parte de una finca matriz, su inscripción registral a nombre del comprador únicamente puede llevarse a cabo una vez que dicha fracción haya sido debidamente individualizada mediante el correspondiente fraccionamiento y haya adquirido existencia jurídica propia. Mientras el inmueble continúe integrando la finca matriz, resulta jurídicamente imposible proceder a su inscripción registral de manera independiente, por cuanto la fracción aún carece de autonomía registral. En tal supuesto, el adquirente conserva únicamente los derechos personales derivados del contrato de compraventa, quedando la transferencia registral del dominio supeditada a la previa individualización e inscripción de la fracción.
Más allá del caso concreto, la resolución constituye un precedente de gran utilidad para quienes intervienen en operaciones inmobiliarias, al reafirmar que un contrato puede ser plenamente válido sin que todas las obligaciones derivadas de él sean inmediatamente exigibles.
Juan José Vallejo
Abogado en Altra Legal
